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申博官方网址官方网站:2019年土地交易已收官 有哪些变化?

来源:玛雅娱乐平台是那里的手机app 2020年01月10日 16:58

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         纵观2019年土地交易市场,一线城市、二线城市、三四线城市出现明显分化。

  |中房报记者李燕星北京报道

  2019年土地交易已收官。

  近日,有机构数据显示,全国300城土地出让金总额为50294亿元,同比增长19%。2018年全国土地出让金总额65069亿元,同比增长25%。

  相比2018年,2019年的土地出让金总额和增长速度都出现下降,分别下降22.7%和6个百分点。比两个线性“下降”更值得关注的是,土地交易市场的结构性变化以及房地产企业对土地市场判断的变化。

  受政策影响,一二线城市与三四线城市土地市场出现分化;受供求影响,2019年上半年和下半年的市场出现明显变化;受稳房价影响,各大城市土地供应结构也出现明显调整;对应的房企土地投资策略也更加理性与灵活。

  土地市场出现结构性变化

  纵观2019年土地交易市场,一线城市、二线城市、三四线城市出现明显分化。

  一线城市土地供需两旺,土地供需同比走高,揽金总额同比上涨逾一成,成交均价同比下滑逾一成。北上广深一线城市土地出让金总收入均上涨。

  在中指院《2019年全国300城市土地收入排行榜TOP50》榜单中,上海、广州、北京三大一线城市的土地出让金收入均超过千亿元,分别为1992亿元、1702亿元、1699亿元,分别位于第2位、第4位、第5位。

  二线城市供求同比小幅上涨,成交均价增长近两成,出让总金额同比增长近3成,出让金总体水平上升,前10城市年度土地出让金收入均突破千亿元。

  在2019年土地出让金收入超过千亿元的10大城市中,除北上广三大一线城市外,其他七大城市中有6大城市均为二线城市,其中杭州以2765亿元土地出让金再次“蟾宫折桂”,申博官方网址官方网站:武汉也以1766亿元的土地出让金位列第4,天津则以2348万平方米的土地成交面积位于全国第一。南京、重庆、成都、西安等城市受到不同程度热捧。

  三四线城市土地供求量出现下行,均价及土地出让金上涨溢价率同比下降2个百分点。其中,宁波作为长三角区域的三四线城市,不仅以1020亿元成绩位列2019年土地出让金超千亿元10大城市之列,还以58%涨幅成为全国土地出让金同比增幅最高的城市。不过,宁波是为数不多的特例,大多数三四线城市土地供需出现不同程度下滑,比如金华、嘉兴、惠州、肇庆等。

  此外,2019年上半年和下半年的土地市场也出现“前高后低”的阶段性变化。

  受上轮周期及春节期影响,2019年第一季度推出土地较少,此后供应量逐渐上涨;二季度开始全国土地市场活跃、供应增加;但是三季度以来供应规模有所下降。同样,土地溢价率方面也呈现出前半年高后半年低的现象,流拍率则呈现出前半年低后半年高的现象。

  对此,有业内人士对中国房地产报记者表示,“上半年土地市场供应过热,很多城市已经完成年度计划或者大部分年度计划,因此下半年出现降温,加上热点城市下半年调控政策再次升级,房地产融资环境趋紧,市场进入下行周期”。

  更深层次的变化在于,各类土地供需结构的变化,其中住宅用地供应明显增加是一线城市、二线城市的特征之一。

  土地出让金方面,住宅类用地出让金占比较2018年上涨3个百分点,达84%,商办类用地出让金占比10%,工业类和其他类用地出让金合计占比6%,较去年下滑1个百分点。

  成交面积方面,各类用地供求结构较为稳定,工业用地仍占比近半,住宅类用地成交面积占比40%,较去年同期上涨3个百分点,其他用地占比和去年基本持平。

  上述业内人士分析称,“最近几年土地市场变化明显加快,且幅度明显变小,这与当前多变且复杂的房地产市场形势一致。”

  房企拿地更加谨慎

  2019年土地市场呈现一二线与三四线城市分化背后,是房企拿地策略的变化。

  从城市分布来看,2018年前三季度房地产企业土地投资相对聚焦在三四线城市,百强房企在三四线城市新增土地投资建筑面积占比在60%左右。但伴随棚改货币化安置政策收紧、市场需求逐步疲软,在三四线城市步入调整的预期下,2018年第四季度至2019年年底,百强房企在三四线城市的拿地积极性逐渐减弱,投资力度明显缩减,它们在三四线城市新增土地投资建筑面积相比2018年前三季度下降10%。

  上述业内人士表示,“2019年土地市场变化反映出房企在土地投资上更加谨慎和灵活,以销定产,可以看到以前深耕三四线城市的部分龙头房企也正在调整策略,逐步撤出三四线城市,回归一二线城市;另一方面,房企融资环境趋紧,特别是土地段的规范和收紧,也影响了房企拿地的冲动,总体看来更加理性与谨慎”。

  与此同时,头部房企合作拿地的权益占比上升,以高权益拿地来提升企业利润率,合作拿地和并购拿地的方式也更加普遍。

  尤其万科、保利等龙头房企,更加注重在拿地权益上的绝对优势,占据绝对的市场份额,市场集中度进一步提高。从诸葛找房提供的数据来看,万科、保利、融创、旭辉、龙湖等房企权益比例明显提升,恒大、碧桂园、世茂等房企权益占比基本持平。究其背后原因,拿地权益的上升,要求房企本身有稳定强大的现金流能力作为支撑。

  某房企长三角区域经理告诉中国房地产报记者,“去年金融管控非常严,本地的银行基本不增加信贷规模,收回一笔才会新贷一笔,所以我们必须用仅有的贷款和融资来实现滚动开发,加上限购政策趋严,周转速度也比以前有所降低,因此资金滚动的难度也加大。目前主要还是要提升品质,差异化竞争来实现现金回流,当然拿地方式也更加灵活,开始尝试热点城市寻求一些并购合作的土地与项目,降低开发成本,提高利润率。”

       原标题:全国300城土地出让金总额5万亿元 万科保利融创等房企拿地多
(责编:王春宇)